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还在炒房?早点收手吧 加拿大房地产泡沫随时破灭

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发表于 2017-5-18 22:09:50 | 显示全部楼层 |阅读模式
高盛集团(Goldman Sachs)在本周发布的一份研究报告中表示,加拿大的房价被高估,未来一至两年内房地产市场泡沫破裂的可能性较大。
        根据高盛的定义,在进行通货膨胀的调整之后,房价下跌5%以上就被认为是崩盘。在这份报告中,高盛使用了三个指标比较十大工业经济体的房价水平:房价与租金的比率;房价与家庭收入的比率;以及通货膨胀调整后的房价。按照这个模式来看,未来五到八个季度内,加拿大房地产崩盘的几率高达30%,排全球第三。

其实综合多伦多和温哥华等地方近期的一些数据,不难看出,房产泡沫破裂的征兆越来越明显:一是房屋销售量明显下降;二是挂牌上市的房屋数量突然猛增;三是买家似乎在等待房价下跌,只愿观望不想出手;再是在Google 上搜索“housing bubble”的加拿大人与日俱增,说明越来越多的人对加拿大房市失去信心。

       加拿大六大商业银行信用评级被降级后,一直认为加拿大房市有泡沫的经济学家David Madani  就断言,加拿大房地产市场的泡沫将破灭,房价将出现断崖式猛跌,全国房价会跌30%甚至40%,一直跌到与居民收入大致相呼应,也就是符合家庭收入的水平。
       最大房贷供应商股价狂泻 监管机构、投行齐警告
       今年4月26日,加拿大最大的非银行房贷供应商Home Capital Group宣布将举债20亿加元(约合15亿美元)作为紧急流动性贷款,导致公司股价周三暴跌65%,单日降幅创公司史上新高。而其他加拿大房贷供应商的股价同样难逃重挫的命运,例如Equitable Group下跌32%,Street Capital Group下挫9.77%,First National Financial Corp.收跌超10%。金融博客Zerohedge认为,这说明加拿大的房市泡沫终于爆发。
       而在同一天,加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corporation, CMHC)也在《房屋市场评估》(HMA)的季报中表示,有强烈加速抬升(acceleration)和过热(overheating)迹象显示房地产市场处于整体问题状态(overall problematic conditions)。
      加拿大房地产被看衰已久

       从2015年开始,加拿大房地产泡沫即将破灭的评论和言论导向就没有停过。2015年的全球房地产泡沫指数调查报告出炉,数据显示大部分城市房价已被高估,其中温哥华位列全球第四。《经济学人》也称温哥华是全球最贵的房地产市场之一,并称温哥华房价被高估了89%。
       同年,市场研究机构Markit的一份报告也表示,越来越多的投资者正在押注加拿大房产泡沫,因能源价格下跌拖累加拿大经济前景。
       至于为什么选择做空加拿大房地产?在2016年,一位华尔街金牌沽空者Marc Cohodes在接受媒体采访时就表示:
       “在温哥华,有人把房子当成仙股一样炒作。然而,温哥华楼市背后并没有坚实的经济作为高房价的支撑。统计数据显示,当地居民年均家庭收入是8万加元,我有时候会为了和人争辩而把数据翻倍,甚至说高到20万加元。一般来说,买家能承受得起的房价是家庭年收入的四到六倍。然而,实际房价与当地家庭年收入的倍数远高于此。”
       “一旦政府开始打击利用房地产进行的洗钱行为,此类房产交易者就不得不出售房屋。但届时,市场上将没人接盘,因为这些房屋所属地区的承受能力依然不佳。这就会迫使房主降价。当价格低到一定的程度,银行就不愿意发放相关贷款了。然后,房价将会下降再下降。到时候28岁、30岁等千禧一代人就能买得起了。但是现在,距离那种程度还很遥远。然而,一旦泡沫真的开始破裂,场景将非常壮观。”
       最后,他说道:“不要急,只需要拿出一点耐心,坐等这一幕发生。记住,千万别被什么房价永远涨之类的鼓吹之词给骗了。”而上文所提到的Home Capital Group股价,Cohodes从2015年就开始做空了。
       房价断崖式大跌 对加拿大经济有何影响
       如果全国房价跌30%至40%,那么受影响的就不仅仅是地产及其关联产业,诸如房地产、金融业、保险业、建筑业等行业,而是整个经济都会受到影响。
       经济学家Madini则认为,一旦房市泡沫破裂,房价急剧下滑,毫无疑问将影响到整个加拿大经济,最直接的影响是:估计明年GDP增长率会减1%。目前在加拿大经济总量中,房地产建造市场所占的比例已经高达12%,而在卑诗省,22%的经济活动都与住宅建筑和房地产行业相关,房地产对加拿大经济发展的重要性可见一斑。
       除了对经济增长的直接影响外,再就是对就业的严重打击。环球邮报提供的数据显示,安省15%的就业与房地产相关,包括房地产业、金融保险业以及建筑业等。此外,房市冷却之后,身负巨额房贷的人们不愿到其它地区找工作,将进一步恶化了本地就业市场。
       房价高企及房市陷落对加拿大金融体系的冲击也不容忽视。央行行长波洛兹在上周接受采访时也表示,如今央行最担心的是加拿大经济出现震荡,这将极大地影响到千千万万加拿大家庭,他们可能因此而无法支付房贷。
       中国资金依旧不断涌入
       即便多方面不看好加拿大的房地产市场,依旧有源源不断的海外资金涌入坐高加拿大楼市。Colliers International的地产报告披露,流向全球商业楼市的中国资金中,投入加拿大的比例,2016年忽然爆涨10倍,加拿大从2015年占中资在中国境外收购商业楼市投资比例的1%,增加至去年的10%。中国资金急于在中国大陆及香港以外的地方寻求新地点、并分散投资的情况非常明显。
       报告引用Real Capital Analytics的统计,去年流向全球商业楼市的中国资金高达350亿美元,而在2009年时,中国资金在中国以外地方购买商业地产的金额只有6亿美元,等于在7年间增加逾57倍。这与加拿大的汇率持续低迷不无关系。在未来加元汇率仍低的情况下,短期内外资涌入加国的情况仍将源源不绝,而中国资金流入加拿大商业楼市的趋势将无法阻挡。
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